擁壁のある家を購入する前に確認しておきたいこととは？

擁壁工事とは？

擁壁工事とは、高低差のある土地の斜面が崩れないように擁壁を作る工事のことです。

擁壁工事を行う際には、自治体に許可申請が必要な場合というのがあるでしょう。

高低差が2メートル以上ある土地を所有している場合などでは、各自治体に申請が必要です。

また、 宅地造成工事規制区域で擁壁工事を行う場合は、いくつかの条件に当てはまる場合、各自治体に許可申請が必要となってきます。

急傾斜地崩壊危険区域で擁壁工事を行う場合は 、都道府県の許可が必要です。

各自治体などに許可申請が必要な場合以外にも、擁壁工事を行った方が良い場合というのはあるでしょう。

例えば、高低差が2メートル以上ない土地の場合でも、土砂崩れなどの危険性があるところで擁壁工事を行うことが可能です。

擁壁のある家を購入する前に確認しておきたいこととは

擁壁が必要な家ですでに擁壁が設置してあるという場合でも、購入する前に確認しておきたいことがいくつかあります。

例えば、

・擁壁が劣化していないか

・擁壁にひびが入っていないか

・現在の建築基準法に合っている擁壁か

・擁壁のある家の周りの道路が狭くないか

・擁壁の素材が何か

・擁壁の所有者は誰か

などは確認しておくのが良いでしょう。

以下で、それぞれの購入前に確認しておきたいことについてご紹介していきます。

擁壁が劣化していないか

既に擁壁が設置してある場合でも、擁壁が劣化していないかに注意が必要です。

劣化している擁壁は、擁壁としての機能をきちんと果たしていない可能性があります。

擁壁の一般的な耐用年数は、約30年から約50年くらいと言われています。

また、排水がきちんと行われていない場合は、劣化しやすいです。

コケやヒビなどが入っている場合も、劣化しやすいため注意が必要です。

擁壁にヒビが入っていないか

擁壁にヒビが入っている場合は、補修作業又は解体撤去して擁壁を新設する必要が出てくる可能性があるでしょう。

小さなヒビなため補修作業で済むという場合もありますが、大きなヒビなど補修作業で済まない場合は、擁壁を解体撤去してから擁壁を新設しなくてはいけなくなるかもしれないです。

補修の際には、補修作業費用がかかってきますし、解体撤去作業をする際には解体撤去作業費用プラス擁壁を新設する費用がかかってくるでしょう。

擁壁にヒビが入っているとヒビの隙間から水分などが入り込み、劣化を進めやすくしてしまいます。

ヒビを放置していると倒壊の危険性が高まってしまう恐れもあるため、補修するか解体撤去作業をして新設するか検討が必要です。

現在の建築基準法に合っている擁壁か

既に擁壁が設置されている場合でも、現在の建築基準法に合っている擁壁か確認した方が良いでしょう。

ひび割れやコケなどがはえていないとしても、現在の建築基準法に合っていない擁壁は、建て直しが必要になる可能性があります。

擁壁の素材や擁壁の建て方など、現在の建築基準法に合っている擁壁か確認が必要です。

街を歩いていると石で積まれた擁壁を見かけることもあるかと思いますが、石積みの擁壁でコンクリートやモルタルなどを用いていない擁壁などは、現在では擁壁とは認められていないです。

上記のような擁壁のことを空石積み擁壁と言いますが、既に空石積み擁壁がある場合は解体撤去して新たに建築基準法にあった擁壁を設置する必要が出てくるでしょう。

擁壁のある家の周りの道路が狭くないか

すでに擁壁がある場合でも、擁壁のある家の周りの道路が狭くないかには注意が必要です。

擁壁工事の際には、家の周りの道路が狭い場合大型の重機などが入らず、人力で作業を行う必要が出てくる可能性があります。

重機が入らず人力で作業を行うということは、手間も時間もかかりやすく、工事費用は高額になりやすいでしょう。

擁壁がすでにある場合でも、その擁壁が劣化していたり、現在の建築基準法に合っていなかったりする場合、擁壁を解体・撤去し、擁壁工事を行う必要も出てくるかもしれないです。

また、既にある擁壁が現在劣化していなかったとしても、今後擁壁が劣化して工事を行わなければいけなくなるという可能性もあるでしょう。

家の前面道路が狭いという場合も、注意が必要です。

家の前面道路が狭い場合、工事の際に、通行止めをしなくてはいけなくなる可能性があり、その際は人件費も追加でかかってくるからです。

擁壁の素材が何か

既にある擁壁の素材が何かというのは、家を購入する前に確認しておいた方が良いかもしれないです。

擁壁は、擁壁に合った素材を使って作られている必要があります。

一般的に一番多く利用されているのは、鉄筋コンクリートの素材で作られた擁壁です。

他には、コンクリートブロックや石を積んで作られた擁壁もあるでしょう。

先ほども、ご紹介しました通り、石を積んで作られた擁壁は、コンクリートやモルタルなどを用いて作られている必要があります。

コンクリートやモルタルなどを用いて作られている石積みの擁壁は、練り石積み擁壁と言います。

擁壁の所有者が誰か

擁壁がすでにある場合、擁壁の所有者が誰かというのは確認しておいた方がいいでしょう。

擁壁は隣の敷地との境目に建てられていることが多いため、所有者がどちらかというのは曖昧になってしまっている場合もあるかもしれないです。

今後、擁壁の補修工事をしたり 解体撤去作業をして新設し直したりしなければいけなくなる可能性もありますし、その際に所有者がどちらか というのは重要になってくるかと思いますので 、家を購入する前に所有者については確認しておいた方が良いでしょう。

擁壁を解体・撤去する場合は解体・撤去作業費用がかかる

先程からご紹介しています通り、すでに擁壁が設置されている場合でも、劣化していたり、現在の建築基準法に合っていなかったりする場合などは、解体撤去作業をして新設し直さなければいけなくなる可能性があるでしょう。

解体撤去作業をする際には解体撤去作業費用がかかってきます。

解体撤去作業の費用というのは、作業を行う場所や擁壁の大きさ、素材などによっても大きく異なってくる可能性があるため、一概にどれぐらいかかるというのは難しいところでしょう。

しかし、やはり擁壁工事の費用と同じで解体撤去作業をする際にも、工事を行う場所付近の道路が狭い場合や、前面道路が狭い場合などは、解体した物を運び出すのが大変になったり、人件費が多くかかったりする可能性があるため、高額になりやすいです。

擁壁を解体撤去作業をして新設しなおすという場合は、擁壁を新設する費用+解体撤去作業の費用がかかってきますので、既に擁壁がない場所に擁壁を建てるよりも工事費用が多めにかかってきやすいでしょう。

擁壁の補修費用はいくらくらい？

擁壁に小さなヒビが入っている場合などは、補修作業で済む場合もあるでしょう。

小さなひび割れなどの簡単な擁壁の補修作業費用であれば、1平方メートルあたり約1万円から約3万円程度の補修費用で済むかもしれないです。

擁壁を新設し直すよりは、安めの価格で済む傾向にあるでしょう。

擁壁が必要な分譲地を購入する前に確認しておきたいこととは

擁壁が必要な分譲地を購入する前に確認しておきたいこととは、まず分譲地に既に擁壁が作られているかどうかということでしょう。

分譲地の場合、すでに擁壁が作られている状態で販売されている場合もあります。

すでに擁壁が設置されているという場合は、先ほどからご紹介している通り、劣化していないかや現在の建築基準法に合っているかという点などは確認しておいた方が良いでしょう。

また、分譲地の土地代金に擁壁工事の費用が含まれているという場合も多いです。

擁壁が必要な分譲地をこれから購入する予定があるという方は、すでに擁壁が設置されているか、または分譲地の土地代金に擁壁工事の費用が含まれているか確認しておくと良いでしょう。

購入予定の土地が宅地造成工事規制区域か確認する方法は？

擁壁工事が必要な土地を購入する予定で、その場所が宅地造成工事規制区域かどうか確認したいという場合もあるでしょう。

宅地造成工事規制区域に属している場所で擁壁工事を行う場合は、一定の条件に該当した場合、各自治体に許可を得なければいけないです。

購入予定の土地が宅地造成規制工事区域か確認したいという場合は、各都道府県庁に問い合わせをするなどして確認することができるでしょう。

まとめ

購入予定の家に既に擁壁があるという場合でも、擁壁が劣化していたり、現在の建築基準法に合っていなかったり、ひびが割れていたりなどする場合は、解体撤去作業をし、擁壁を新設し直さなければいけなくなる可能性もあるでしょう。

擁壁を新しく設置するという場合は、やはり擁壁工事を行う場所周辺の道路の環境や前面道路の環境などによって工事費用が高額になってしまう可能性もあるため、家を購入する前に購入予定の家の付近の道路なども確認しておいた方が良いかもしれないです。

また、家を購入する前に擁壁の所有者が誰なのかというのは確認しておいた方が良いです。

これから擁壁を解体撤去し、新設する可能性もありますし、その際に所有者がどちらかというのは重要なことになってくる可能性があるでしょう。